Căn hộ giá dưới 3,5 tỷ đồng, mỏi mắt tìm!

Căn hộ sơ cấp tại TPHCM cùng các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai đã chính thức thiết lập mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, số lượng căn hộ có giá bán 35 triệu đồng/m2 vẫn còn hạn chế.

Liên quan đến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang đối diện với tình trạng "ế", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), đã đề xuất Ngân hàng Nhà nước xem xét việc bổ sung thêm đối tượng tham gia. Đề xuất này nhằm mục đích mở rộng phạm vi tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho những người mua nhà ở thương mại với mức giá phù hợp.

Đề xuất của ông Châu có thể xuất phát từ tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội, làm cho người dân và các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang đã tăng đột biến trong những năm gần đây, cùng với việc chi phí vận hành gia tăng, dẫn đến sự tăng giá trên thị trường và mức giá 35 triệu đồng/m2 hiện thị trường đang phản ánh một mặt bằng mới.

Báo cáo của Bộ Xây dựng vào cuối năm 2023 xác nhận rằng thị trường gần như không còn căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2, chủ yếu là các sản phẩm ở mức giá cao hơn, từ 25 triệu đồng/m2 đến 50 triệu đồng/m2.

Tại TPHCM, căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 đã không còn xuất hiện kể từ năm 2021, theo Sở Xây dựng. Ngược lại, nhà ở cao cấp (giá trên 50 triệu đồng/m2) chiếm tỷ lệ lớn, lên đến 70-80% sản phẩm nhà ở trên thị trường.

Về nhà ở xã hội, TPHCM chỉ hoàn thành 1 dự án trong kế hoạch phát triển 37 dự án giai đoạn 2021-2025. Trong đó, 6 dự án đang thi công, 30 dự án đang thực hiện các thủ tục pháp lý.

Khó tìm thấy dự án căn hộ mới có giá 35 triệu đồng/m2 tại TPHCM (Ảnh: Vinhomes Grand Park).

Khảo sát thị trường cho thấy một số dự án gần đây ở TPHCM đều có giá cao hơn 100 triệu đồng/m2, không có căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2. Ví dụ, một khu đô thị mặt tiền quốc lộ 13, TP Thủ Đức, rao giá khoảng 100-120 triệu đồng/m2 (với giỏ hàng 200 căn).

Phân khu của khu đô thị trên đường Nguyễn Xiển - Phước Thiện, TP Thủ Đức, có giá khoảng 120 triệu đồng/m2. Dự án căn hộ mặt tiền Mai Chí Thọ, TP Thủ Đức, có giá khoảng 130-170 triệu đồng/m2. Khu đô thị mặt tiền Đỗ Xuân Hợp, TP Thủ Đức, ra mắt giỏ hàng với giá dự kiến khoảng 170 triệu đồng/m2.

Dự án căn hộ Eaton Park mặt tiền Mai Chí Thọ, TP Thủ Đức, có giá khoảng 130-170 triệu đồng/m2

Ở các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, và Bà Rịa - Vũng Tàu, đã có sự chuyển biến lớn về giá. Đặc biệt là Bình Dương, giá căn hộ đã tăng mạnh trong vài năm gần đây.

Khảo sát thực tế cho thấy một số dự án ở TP Dĩ An có giá 40-55 triệu đồng/m2, TP Thuận An không dưới 45 triệu đồng/m2. Các dự án giáp ranh TPHCM còn có giá cao hơn, trên 45 triệu đồng/m2. Báo cáo của DKRA Group còn chỉ ra Bình Dương có giá căn hộ cao nhất lên tới 59 triệu đồng/m2.

Một số dự án có giá dưới 35 triệu đồng/m2 xuất hiện gần đây khá ít. Ví dụ, dự án quy mô 800 căn tại phường Tân Đông Hiệp, TP Dĩ An, được chào giá khoảng 30 triệu đồng/m2. Tại phường Đông Hòa, TP Dĩ An, một dự án được giới thiệu giá từ 34 triệu đồng/m2. Dự án khác ở phường Lái Thiêu, TP Thuận An, được chào giá 29,9 triệu đồng/m2.

Các khu vực lân cận khác của TPHCM không có nhiều dự án mới mở bán trong phân khúc giá bình dân. Ví dụ, một dự án 355ha ở Bến Lức, Long An, hay dự án nhà ở xã hội tại TP Tây Ninh đang có các sản phẩm dưới 35 triệu đồng/m2 được giới thiệu ra thị trường. Dự án ở Thị trấn Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai, có giá từ 32 triệu đồng/m2.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dự đoán rằng nguồn cung căn hộ sẽ tăng trở lại trong năm 2024, nhờ vào sự phục hồi của thị trường và nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án từ các cơ quan quản lý Nhà nước.

Các dự án mới có xu hướng mở rộng ra ở các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Các chủ đầu tư cũng có thể lựa chọn chiến lược kinh doanh mở rộng ra các vùng ven, do quỹ đất tại các khu trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm và hạn chế.

Trong bối cảnh giá căn hộ chung cư tăng cao và nguồn cung nhà ở thực sự hạn chế, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng nhiều dự án đã gặp khó khăn với vấn đề pháp lý kéo dài, dẫn đến việc chi phí đầu tư tăng lên đáng kể, và điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán.

Để giải quyết khó khăn này, HoREA đề xuất cần nhanh chóng tháo gỡ các vấn đề pháp lý của dự án, điều chỉnh các quy định của luật để triển khai dự án dễ dàng hơn, từ đó giảm bớt áp lực lên nguồn cung.

Ngoài việc mở rộng phạm vi đối tượng vay trong gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, ông Châu cũng đề xuất Bộ Xây dựng tiếp tục khôi phục gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, với lãi suất 4,8-5%, thời hạn vay tối đa 25 năm, áp dụng cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhằm thực hiện đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Leo - Landmark Housing